Tavaly kezdtem egy emeletes családi ház építésébe. Az építkezés eleinte jól haladt, már az emelet falai is állnak, de sajnos a költségek messze meghaladták a számításaimat, és mivel nincs meg a befejezéshez szükséges összeg, az építkezés májusban félbeszakadt. Beletörődtem a helyzetbe, főleg azért, mert egy ismerősöm hajlandó megvenni tőlem a félkész házat, a kínált vételár pedig nekem elég volna egy megfelelő lakás megvételére. Az eladást viszont gátolja, hogy papíron csak a telek tulajdonosa vagyok, hiszen a ház még nincs kész, ezért még nem is szerepel a tulajdonlapon. Az ismerősöm nagyon szeretné nyélbe ütni az üzletet, de ragaszkodik hozzá, hogy a ház a tulajdonlapon is rajta legyen, hogy hivatalosan át tudja venni. Az érdekelne, hogy egyáltalán lehetséges-e félkész épületet beíratni tulajdonlapra? Ha pedig lehetséges, mit kell tennem a bejegyzéshez?

Olvasónk kérdéseivel kapcsolatban először is azt kell leszögezni, hogy ha egy ingatlant kötelező bejegyeztetni a kataszteri hivatal nyilvántartásába, akkor az ilyen ingatlannal rendelkezni, tehát pl. átruházni (eladni, ajándékozni) is csak akkor lehet, ha az már szerepel a kataszteri nyilvántartásban. A családi ház kétségkívül az efféle ingatlanok közé tartozik, vagyis ahhoz, hogy át lehessen ruházni, már jogilag is „léteznie kell”.

Az általános jogszabályok szerint nemcsak a teljesen kész, hanem az építés alatt levő, vagyis ún. „félkész” építmények is lehetnek jogviszony tárgyai, tehát pl. le lehet őket terhelni jelzáloghitellel (ha szükséges a banki kölcsönhöz), de akár el is lehet őket adni, ahogy azt olvasónk is tervezi. Épp ezért a Tt. 162/1995 sz. kataszteri törvény (Kt.) 46./3. §-a értelmében a kataszteri hivatal a félkész épületeket is bejegyzi, de csakis abban az esetben, ha a neki benyújtott szakértői véleményből már egyértelműen megállapítható az adott épület első föld feletti szintjének építéstechnikai elrendezése és funkciója.

A törvény tehát lehetővé teszi, hogy akár egy félkész épület is tulajdonlapra kerüljön, ám ahhoz, hogy ez megtörténhessen, az épületnek el kell érnie egy bizonyos építettségi állapotot. Hogy pontosan mi ez az állapot, arra nem a Kt., hanem a kialakult joggyakorlat ad választ, amely szerint akkor egyértelmű egy adott épület első föld feletti szintjének építéstechnikai elrendezése és funkciója, ha az alapokon kívül már az első szint (másképpen: a földszint) falai is állnak, mégpedig legalább 1 méter magasságban.

Olvasónk leveléből az derül ki, hogy már a ház első emeletének (technikai értelemben tehát a második föld feletti szintjének) falai is állnak, vagyis a félkész épületét már bejegyeztetheti a kataszterbe. Ezt a bejegyzést egy írásos javaslattal kezdeményezheti, amihez a Kt. alapján három iratot kell készíttetnie, illetve csatolnia: (1.) a már említett szakértői véleményt (znalecký posudok), amely igazolja, hogy az épület valóban már a törvény által megkövetelt építettségi állapotban van, (2.) az épület vázrajzát, amely meghatározza annak pontos elhelyezkedését a kataszteri térképen, és (3.) a jogerős építkezési engedélyt, amely alapján az engedélyben szereplő építtetőt (adott esetben olvasónkat) jegyzik be mint tulajdonost.

A kataszteri hivatal a beadott javaslat és annak mellékletei alapján 60 napon belül jegyzi be a félkész épületet, amely után olvasónk már jogi szempontból is fog tudni rendelkezni ingatlanával, vagyis akár el is tudja majd adni azt ismerősének.