A nyolc éve elhunyt szüleink után a testvéremmel fele-fele arányban örököltük meg a szülői házat telekkel és melléképületekkel együtt. A ház most lakatlan (én és testvérem máshol lakunk). Én szeretném az ingatlant eladni, de a testvérem nem egyezik bele. Javasoltam neki, hogy fizesse ki a részem, de azzal utasított el, hogy nincs rá pénze. Azt szeretném tudni, hogy mi számomra a jó és észszerű megoldás? A másik kérdésem: időközben a testvérem újranősült, előző házasságából nincs utód. Van-e az új feleségnek joga az örökségre az ingatlanból (testvérem halála esetén), és ha igen, milyen arányban?

Olvasónk kérdései – melyeket a „Lontói örökség” jeligére kért megválaszolni – a közös tulajdon megszüntetésével, ill. a tulajdonrész öröklésével kapcsolatosak. Az első témával már foglalkoztunk a rovat 2023. évi 1. számában, ám mivel a fenti kérdések más tényállásból indulnak ki, a témát ezúton is szívesen felfrissítjük.

Már az ókori rómaiak is felismerték, hogy „a vagyonközösség a viszály szülőanyja” („Communio est mater rixarum.” – Papinianus). Vagyonközösségnek (osztható közös tulajdonnak) hívjuk, ha egy dolgot egyszerre több tulajdonos tulajdonolja bizonyos (pl. 50-50 %) arányban. A közös tulajdon megszüntetését bármelyik társtulajdonos javasolhatja, mivel az ilyen közösség fenntartása senkitől sem követelhető. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 141. §-a szerint a megszüntetés elsődleges módja az egyezség, amelyben a társtulajdonosok megegyezhetnek a dolog (főleg ingatlan) arányos fizikai elosztásában vagy a tulajdonrészek átruházásában az egyik társtulajdonosra (aki így kizárólagos tulajdonos lesz), valamint az esetleges kifizetésben; ingatlan esetén az egyezségnek írásosnak kell lennie, és be kell tábláztatni a kataszteri hivatalban. Ám ha nem születik egyezség, a közös tulajdont a Ptk. 142. §-a szerint csakis a bíróság szüntetheti meg valamelyik társtulajdonos javaslatára, mégpedig 3 lehetséges módon: 1. dönt a közös dolog fizikai elosztásáról, 2. odaítéli a közös dolgot az egyik (vagy több) társtulajdonosnak megfelelő ellenértékért, vagy 3. elrendeli a közös dolog eladását, és a befolyt vételár társtulajdonosok közti arányos elosztását.

Ha tehát olvasónk nem tud megegyezni a testvérével, a közös tulajdon megszüntetését csak bíróságon tudja elérni. Mivel a szülői ház esetében a fizikai elosztás bizonyára nem lehetséges, olvasónk javasolhatja a ház valamelyik társtulajdonos kizárólagos tulajdonába való odaítélését (de ez esetben az új tulajdonosnak ki kell fizetnie a másik társtulajdonos részét), vagy a ház eladásának elrendelését, ami akkor is lehetséges, ha az egyik fél a házat nem akarja eladni, de emellett azt állítja, hogy nem tudja kifizetni a másik társtulajdonost. Megjegyeznénk, hogy a bíróság kivételes esetben el is utasíthatja a közös tulajdon megszüntetését (pl. ha az egyik társtulajdonos a házban él, de nem tudja kifizetni a többieket, és más lakhatást sem tud biztosítani magának), de ez olvasónknál a leírtak alapján (a ház lakatlan) valószínűleg nem fenyeget.

Végezetül, a második kérdésre is a Ptk.-ban találjuk a választ, amely 473. §-a szerint a házastárs és a gyermekek tartoznak az ún. első öröklési csoportba. Olvasónk említi, hogy testvérének nincsenek gyermekei, a Ptk. öröklési sorrendje értelmében ezért adott esetben a házban lévő teljes tulajdonrészét a felesége örökölné meg – hacsak nem ír végrendeletet, amelyben más személyre (akár olvasónkra) hagyja a szóban forgó tulajdonrészt